Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps permis de réduire fortement son imposition grâce au mécanisme des amortissements.

Mais aujourd’hui, les règles ont changé.

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme, les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Autrement dit, l’économie d’impôt réalisée pendant les années de location peut désormais augmenter la fiscalité au moment de la cession.

Et une réponse ministérielle publiée en mars 2026 est venue confirmer un point important : cette réintégration concerne également les amortissements pratiqués avant 2025, dès lors que la vente intervient après l’entrée en vigueur de la réforme.

Pourtant, il existe un levier souvent méconnu.

Si le bien est transmis par donation ou succession, la logique est différente.

Le bénéficiaire repart avec une nouvelle valeur d’acquisition, correspondant à la valeur retenue lors de la transmission.

Les amortissements pratiqués par le précédent propriétaire ne sont alors pas réintégrés dans son calcul de plus-value futur.

Bien entendu, une donation ou une succession ne se décide jamais uniquement pour des raisons fiscales.

Elle doit répondre à un véritable objectif patrimonial et familial.

En revanche, cette évolution montre une chose :

La stratégie de sortie d’un investissement est devenue presque aussi importante que la stratégie d’achat.

Acheter est une décision.

Revendre… ou transmettre… en est une autre.

Et aujourd’hui, cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.

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